地王频出,疲劳下的房产投资

作者: 时时彩十大信誉网站  发布:2019-12-09

铝道网】曾经有过很长的一段时间,我特别关注房地产,除了通过房地产来观察宏观经济走势,为自己的股权投资决策提供分析参考依据之外,也是因为较近十年来,自己买房卖房没少折腾。 但是,从今年初以来,尽管还会偶尔写一两篇关于房地产的文章,但已经全然没有了原来的热情。 财经频道仍然一如既往地每天进行着连篇累牍的楼市报道和评论,几个财经学者或专家熟悉的面孔几年如一日地出现在电视屏幕上,说着同样的话。以前我还会特别关注这些人对于楼市新闻事件的分析和评论,试图通过这些人的评论看出点新意或者市场方向。到如今,已然没有兴趣再去听这样的唠叨。 和我一样感受的人一定不少,这样的“唠叨”任谁也听了会烦。这个月又是全国房价飙升,各地土地拍卖市场地王频出,各地楼市出现上涨失控的势头。据说前两天住建部又派出督导组到各地检查楼市调控的政策执行情况。 我不知道这样的行动是为房地产商涨价造势呢,还是为地方政府拍卖土地助威。反正,从历史经验来看,住建部的约谈、调查之类的活动对抑制房价没起任何作用,楼市始终按照自己的逻辑在不断上涨。 人们常说“审美疲劳”?如果用在房地产市场上,看这么多年来的楼市调控和调控政策督导执行,估房地产商和购房者都已经疲劳了。当然,这不是“审美疲劳”,而是“审丑疲劳”。当然,“美”也罢,“丑”也罢,既然已经疲劳了,其实也就没有什么差别。就像前几年的网络名人,即或长相特殊,甚至特殊到了良好,可能刚开始会让你很不舒服,久而久之也就习以为常了。 的确,在这样的“审丑疲劳”下,很多人不再花心思去揣摩决策层的楼市政策,更不去理会那些每天在电视媒体上义正词严而又无关痛痒的专家评论。相信自己的市场直觉,再不济就相信任志强,他反正是没有错过。 有钱没地方去,就赶紧买房,首套置业也好,改善性置业也好,想投资性资产保值也好,买了再说。不是有专家忽悠北京、上海的房价会涨到80万元每平方米吗?你还真别不信。砖头值钱还是废纸值钱。在我看来还是砖头值钱,何况这些砖头是搭配着钢筋水泥建起来的能遮风挡雨的房子。你用纸币垒个房子给我看看? 不是听说上世纪30年代前后,欧洲某国出现恶性通货膨胀,有个家庭妇女用咱们超市现在用的这种小推车推了一车纸币想去超市买生活用品。不幸半路遇上个劫匪,劫匪一把抢过手推车,把钱往地上一倒,推起车子就跑。为啥?因为一车的纸币还不如车子值钱呀! 其实,这样的事在过去的一个世纪里,在很多出现恶性通货膨胀的国家都曾出现过。一旦一国货币快速贬值,那纸币用来擦屁股都还嫌硬。经历过当年国民党时期金圆券的老一辈人,这样的记忆也应该还是刻骨铭心的。 所以,北京、上海的房价会不会到每平方米80万元?还真难说。不是北京、上海的房子在现有货币购买力的情况下因为供需不平衡导致真实价值上涨到80万每平方米,而是货币贬值的结果。你怎么知道,在未来房子80万每平方米的时候,超市里的大米是不是已经1000块钱一斤? 不是前几天还有媒体报道说,我国居民储蓄存款余额连续三个月突破43万亿元,分配到每个中国居民的头上,人均就有3万多元。这可是居民储蓄呐!是以自然人名义存在银行的钱,而且这些钱还在快速地增长。 这么多钱你不让他买房子,换成砖头,然后房地产商和房地产产业链上的企业家们赚了钱之后把财产转移到国外,购买美国的房子,推高美国的房价。如果把这些钱用在投资或炒作吃、穿等这些生活必需品上面,那普通老百姓就不是没房子住的问题了。 不过,话说回来。对于那种有着亿万家财的人,怎么理财人家肯定比咱们精明,不然怎么有那么多“房姐”、“房叔”、“房祖宗”。但是对于那些领着高薪的工薪族,在已经有了那么两三套房之后,是否还要进行所谓的理财投资,不断放大杠杆去买房子,我倒是觉得真没必要。能混到现在这状况,不少也是四十开外的人了,天天还要背着个沉重的房贷压力过日子,啥乐趣都没有。活那么累干嘛? 以北京上海来看,一套150平方米左右比较好的公寓,房价怎么着也在六七百万元。以房屋总价千分之二的月租金的行规,这样的房子即使是精装修的,月租金也不过1.2万元上下,年租金不到15万元。七百万元的现金,即使进行完全无风险的国债投资和定期存款,一年的利息或投资收益也有二十几万呢。 何况腾出这样的现金,还有很多其他更丰富的投资方式,可以配置其他一些更安全的、流动性更好的资产。如果真发生恶性通货膨胀,历史来看,好像只听说有人抢购黄金、抢购生活必需品,没有听说在哪个朝代出现恶性通货膨胀之后抢购房子吧。 当然,这一切的前提是你至少已经有了一两套足够舒适的房子可以对冲房价上涨的风险。否则,还是老老实实先买套房吧,至少这能让你活得更安心一些。

任志强:对于购房者而言,买房子不分买得起买不起,买房子是先买一个小点的房子,等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理,买股票你去过那个工厂吗,去过那家企业吗?不是没去过嘛。

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华远地产董事长任志强,一个在中国地产业摸爬滚打近30年的人物,几乎改革开放后的每一轮调控他都经历过,他说这是他的一大资本。他敢于在当下最敏感的房价问题上屡屡放言,并且预言成真,有“房价预测帝”之称。

上海又出地王了,这次拿地的价格10万元一平米,未来房子的预售价格是15万一平米。

7月16日任志强接受《中国经济周刊》记者采访时,从资金链、保障房、房价几方面,深度解析了当前房地产市场现状和未来走势。

今年上海已经有过好几次地王了,每一次地王的出现,都会拉动周边房价的暴涨。

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这次地王出现在上海的中心城区,还算是有情可原;之前那个顾村的地王,完全就是不切实际的疯狂。顾村都在上海郊区了,今年那边的新房成交价格也就3万元一平米,但是这个地王的拿地价格超过了5万一平米,房子盖好之后至少要卖到七八万一平米才能保本。如果有人说未来五年内顾村的房价会翻一翻,就算当前楼市这么疯狂,也没人会相信。

房企不差钱,负债没那么高

如果有人说房地产商是傻子,疯了,也肯定没有人相信,过去了十年,是房地产的黄金时代,房地产虽然是躺着赚钱,但也都是一群嗅觉敏感,商业头脑远远超过我辈的人。他们做成我们普通人无法理解的事情,那只能说明我们水平有限,理解不到他们的所看到的高度。

《中国经济周刊》:对于房企而言,资金链是命脉,历次调控证明,锁住房企的资金链才能调得了房价,6月的流动性问题有没有传导到地产业?

虽然政府一再表示要调控房地产,个别城市再次推出限购政策。结果呢?地王频出就是对政府调控房地产最强有力的回击,赤裸裸的打脸。也有专家表示,这次新地王出现,一定会引发政府新一轮的调控。那又怎样呢?结果也只是再一次被市场打脸而已。

任志强:房地产业不缺钱。一方面,市场上资金的总量并不低,另外,房地产的钱很多,据国家统计局公布,今年1—6月,房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%。其中,国内贷款9901亿元,增长30.4%;个人按揭贷款6763亿元,增长60.4%。

地王频出,只能说明一个问题,市场上的资金太多了。有些宠物经济学家还在提什么降准降息,刺激经济的发展,完全都是皮鼓决定脑袋的产物,政府不会上当。

《中国经济周刊》:房企普遍高负债的局面是否会压迫开发商资金链?

市场上的资金不是太少了,而是太多了。或者是结构性失衡,就是实体经济资金短缺,而楼市虚假性繁荣。实体经济转型还没有完成,现在市场是典型的资产荒,就是有太多的钱没有出路。实体经济不景气导致那么多钱都不敢投入实体经济,那么这些钱还能投到哪里呢?

任志强:目前房企的负债率一般在62%~75%,平均接近70%。这一数字看起来比较高,但在这个数字中,一部分是卖房子形成的,叫应付款,对这一负债,很多企业根本不发愁,因为只需要交房子,不需要交钱了,扣掉这部分数据就好看一些。另外,地产业实行30%左右的资本金制度,一部分投资到位的时候,就开始卖房子,就有资金进账,所以房地产资金风险没有那么高。

只能是股市和楼市了。然而,股市一直萎靡不振,未来几年之内还将处于慢慢熊市之中。没办法,只能投房地产了。

《中国经济周刊》:随着一些地方房地产业发展放缓,如果地卖不出去,地方债危机是否会爆发?

虽然房地产差不多到了拐点,投资回报远远比不上前几年,但是国内已经没有比房地产更好的投资产品了。就算回报率不高,至少房子能保值吧,特别是一二线城市,人口持续增加,房地产就算不火爆了,也不至于降价。

任志强:我觉得不会,因为地方融资平台的钱大部分都是长线,短钱少,最长的能多少年?30年。3年、5年、8年的这种都很多,所以别总看一年的。另外,只要是人口净输入的城市就没事,土地总会卖出去。一个城市是不是会出毛病,就看这个城市对人们是不是具有吸引力,如果具备吸引力,那就还得一直往上涨。

所以,楼市的疯狂不是最后的狂欢,恰恰是最理性的投资行为。一二线城市房价上涨,就是因为全国人大部分都看到了,一二线城市的房价保值增值。而一二线城市地王频出,也是因为房地产商们看到了一二线城市未来的升值潜力。

保障房:

房地产商也没有更好的选择,三四线城市还要去库存,没法再开发了。而一二线城市的土地又有限,这样一推出,就是地王。怎么调控都没用。

现行制度漏洞容易滋生贪污腐败

楼市失控也算是中国经济转型中遇到的特殊问题,除非中国经济转型成功,经济增长不在依靠房地产,否则中国的房价不会降,地王还会继续出现。

《中国经济周刊》:过去很少建设保障房,老百姓有意见,但现在大力建设保障房,为什么还有很多不满意?

任志强:保障房按国际惯例来说是保障居住权利,既然保障的是居住权利,那应该是保障租不起房子的,谁租不起房子我就保障谁。但是现在经济适用房、限价房等等都是保障财产权利,这就有投机倒把的可能性。还有5年限制后可上市交易的规定等等,就很容易滋生贪污腐败。所以保障性住房在地方都是单位、集体建的,以单位的名义享受经济适用房的待遇、享受保障性住房的待遇,弄个什么名堂,就买了。最终,像深圳、郑州等都出事了。总之,如果保障房的法规制度是对局部人的,就一定会滋生贪污腐败,因为大家一定想方设法进入这个层面,享受这个利益。

《中国经济周刊》:有没有好的办法解决这个问题?

任志强:现在我们执行的保障性住房全是“砖头补贴”,即在建造费用上给你减免税费,压低价格。“砖头补贴”是最容易滋生腐败的,应该从砖头补贴变成货币补贴,货币补贴是最难腐败的。货币补贴是要把家庭所有人相关信息都公开。这样,个人所得税配合货币补贴,一定是公开透明的,很难产生腐败。(编者注:货币补贴,就是对符合保障条件的保障对象按照一定的标准发放货币,保障对象用这笔货币补贴解决居住问题,其前提是严格审核保障对象的条件,主要是财产,一旦保障对象的财产逐渐达标,可逐步退出保障。)

房价:

总体上应是稳中有升

《中国经济周刊》:在地产界,你一向以胆大直言著称,被称为楼市“预言帝”,如今房价走势变化难测,能否预测一下未来房价是涨是跌?

任志强:不敢预测了。之前几年能够预测、敢于预测,是因为通过观察总结,已经摸清了前任政府的楼市政策思路,但是这一届政府,只要不知道政策走向,就无法预测。根据惯例,十八届三中全会将决定本届政府的经济政策,届时才能看明白。

《中国经济周刊》:中国楼市也不是单纯地表现为政策市,市场上是否还有一些其他的信号?

任志强:虽然政策不尽明朗,但市场向上走的动力还是比较强劲的。我们不是一点也没预测,总体上应是稳中有升,但是升到什么程度,目前并不清楚。第一指标是土地,一方面是土地供应量不够,今年已经销售的面积比新开工的面积要大;另一方面是地价高企,今年北京的地价比2009年涨了50%,万科去年9月份在北京亦庄拿的地王,地价1万多元/平方米,可是那块地此前出让时,价格只有8000元/平方米左右,如今保利在旁边拿了一块地,价格是15000元/平方米,也就是说万科的房子还没开始卖,已经坐地涨了5000元/平方米的地价;还有一方面是工业用地远远比居住用地要大。第二,从政策面来看,还是能看出一些端倪,如中央表示对于首套房贷给予支持等,还是有一些政策支持。

《中国经济周刊》:对于普通购房者而言,你认为现在可以出手吗?在哪儿买房比较合适?

任志强:对于购房者而言,买房子不分买得起买不起,买房子是先买一个小点的房子,等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理,买股票你去过那个工厂吗,去过那家企业吗?不是没去过嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多块钱,没人买,都愿意买城里的房子,哪怕每平方米1万块钱。房子价格从每平方米1万块钱升到2万块钱很容易,但是再升到3万的时候,周期很长,再升到4万,就更长了。相比之下,每平方米1000块钱在石景山买的房子,很快就翻了5倍。买房子要看哪个地段项目翻得快,这就是个投资概念。只要是有升值潜力的地段,越便宜越早买越好。

本文转载自:中国经济周刊

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